文/浙报传媒地产研究院研究员 章嵘嵘

　　日前，杭州市规划局对杭政储出[2014]年23号雨润项目(案名雨润·星雨华府)设计方案予以公示说明，公示时间2015年4月1日——2015年4月10日。

　　雨润·星雨华府，是雨润于去年9月10日以总价4.2亿元，折合楼面价10721元/平米斩获的城东新城核心区域地块，作为2014年首次入杭的外来房企，此举无疑是其在杭州主城区扎根最重要的第一步。[直播回顾]

雨润项目区位图（制图/章嵘嵘）

　　项目定位：改善型中高端产品

　　从规划公示图中可以看出雨润·星雨华府项目总建筑面积5.8万方，地上建筑面积3.9万方，地下建筑面积1.8万方，容积率1.8，建筑密度27%，绿地率30%。

　　项目以高层为主，共设计6幢建筑体，4号楼配有屋顶绿化，项目中间规划大面积公共绿地、景观水池及儿童、老年活动场所。

　　回顾拿地场景，在地块的打造上，雨润地产杭州负责人姚文洲透露，该项目将定位为改善型中高端产品。

　　区域氛围：新盘竞争压力大

　　机遇：雨润·星雨华府项目虽体量仅4万平米，但其紧邻火车东站，并能享受西子国际、港龙城市商业广场、华润万家欢乐颂、彭埠地铁站等在内的多重配套，未来的居住功能和生活氛围都有所保障。

　　挑战：雨润·星雨华府项目，目前区域竞争非常激烈。

　　周边在售楼盘项目较多，德信·东望、杭钢·紫玉福邸、新中宇·维萨、锦润公寓、天阳·尚城国际等均处于销售期，据浙报传媒地产研究院统计，这5个项目目前存量约为16万方。

　　售价方面，据浙报传媒地产研究院成本分析，雨润·星雨华府保本售价在1.72万元/平米左右。从2014年6月至今，目前周边涉宅项目销售均价普遍在1.7—2.0万元/平米之间，参考周边项目价格，该项目盈利可能性微弱。

　　注：项目销售成本=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算，半年按总投入的4%计算；商品房建安成本按3500元/平米计算；销售税费按销售成本价的10%计算；运营成本按销售成本价的5%计算。)

项目规划平米设计图