出让会全场

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

　　今日，申花“两万”地块终于搬上交易台。最终，九龙仓力压滨江、龙湖等劲敌，独家囊获申花万马、万里两宗宅地，总计斥资14.37亿元。万马、万里地块楼面价分别达15232、14541元/平米。【直播回顾】

　　早前被爆料勾地的金主中民投，仅出手一轮便偃旗息鼓，而参与报名的万科、新城，则全程处于观战状态，并未报价。

　　与此同时，早前曾以收购升华·悦西溪入杭的中交集团，在与绿城联姻后，首次在杭州出面拿地，将申花5.6万方商地以总价3.7亿元收入囊中。据中交杭州公司相关负责人透露，该地将建中交杭州总部大厦。

6月25日主城区三宗地块成交详情

　　九龙仓出手，大家都可以休息了？

　　地块开拍后，业内投资圈一面观看浙报传媒地产研究院的视频直播，一面讨论地块的最终归属。九龙仓、滨江交替出手报价，圈内就有人直言：九龙仓出手了，大家都可以休息了。而最终的结果，也印证了这句话。

　　为什么会有这个“魔咒”？这就必须回顾下九龙仓在杭的辉煌的拿地史。2009年，九龙仓开始单独涉足杭州土地市场，从碧玺、君玺、世纪华府，到如今的申花两万项目，地块无一不是高溢价成交，其中，位于市中心的君玺项目溢价达152.69%。而这家百年港企也被冠上了“地产专业户”称号。

　　不过这个“魔咒”也并不是完全成立。2013年的九龙仓，除了与绿城合作高溢价拿下钱塘明月地块之外，也曾参与多宗热门地块争夺，但最终并未拿地。

　　15232元/㎡价格不低

　　此前，浙报传媒地产研究院就做过测算，以距离最近的尚景国际为例，其2015年销售均价22749元/平米，如果要维持10%左右的利润率，扣除建安成本和资金成本，“两万”地块拿地楼面价应控制在14000元/平米以内。

　　但最终，万马、万里地块成交楼面价分别达15232、14541元/平米。

　　浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为，“两万”地块不可否认是好地，但这一成交价格却并不低，操盘难度较大，极有可能亏损。

　　大背景、大区域被看好的申花宅地，却也不是没有难点。目前地块周边在售商品房项目众多，且基本为同质化竞争。除了周边天阳·尚景国际、浙旅·萍水街1号等新盘外，竞品甚至还包括蓝孔雀等陷入困境的项目。丁建刚认为：“按这个成交的地价，售价至少要到两万三、四才能够保本，而这个所谓的保本价也是在销售顺利的情况下才能保本。一旦销售受阻，周期延长，财务成本增加，项目就将亏损。不过，境外公司也许有他们自己的判断和考虑。”

　　九龙仓杭州公司总经理孙骐在接受记者采访时表示，该地将由九龙仓单独开发，以这个成交价拿下申花两万地块确实有压力，但也相信九龙仓有这个能力做好。

　　不过，九龙仓在杭州的项目普遍周转节奏较慢，其自主操盘的碧玺、君玺、世纪华府、君廷等项目均在拿地后时隔近两年迎来开盘，因此，业内猜测九龙仓申花项目或又将“晒”一段时间。

　　这是九龙仓第二次进入申花板块，此前的2013年末，九龙仓出资8.85亿元入股招商位于蓝孔雀板块的雍景湾项目。

　　最高溢价率重回49%

　　在本次出让会上，书面竞价的主持人又重新提及了合理上限价格。万马地块上限为85559万元，而万里地块上限为95676万元。

　　与起价比较，这个上限所定下的最高溢价率为49%。而此前2013年末，政府部门已将主城区土地最高溢价率由49%降低至35%。

　　据相关工作人员介绍，土地的价格上限本来就不固定，随市场行情的波动而调整。此次最高溢价率重回49%，也意味着杭州土地市场的调控也在逐步放宽。不过，目前开发商拿地仍较为谨慎理性，溢价未触及合理上限。