文/浙报传媒地产研究院记者 魏盼

　　杭州楼面价创新高、湖滨商地配保、丁桥宅地溢价13%成交……这是一场频出“意外”的土地出让会。

　　整整两个半小时历程，上城区城投与银泰斥资12.2亿元将湖滨两宗商地囊获。代价不仅仅是溢价封顶，还各需配建2250平米与3100平米的商业安置房，其中西湖电影院48024元/平米楼面价还刷新了杭州楼面价纪录。

　　而丁桥宅地历经13轮竞价后，才由龙湖以12.4亿元总价拿下，楼面价6788元/平米，溢价13.07%。 [回顾：杭州新地王横空出世]

　　围绕着这些意外，就产生了众多的疑问，为什么地王在今天出现？为什么是银泰和上城区城投？为什么丁桥宅地出现了竞争？商业地配保如何操作？

　　为什么地王在今天出现？

　　原西湖电影院商地经过37轮竞价达到了49%的溢价上限，同时刷新了杭州楼面价纪录：48024元/平米。此前该纪录保持者为2009年出让的南山路勾山里商地：溢价126.69%，楼面价46032元/平米。这宗西湖边的原地王项目已结顶，为钻石级别商务别墅“勾山国际”。

　　相对比，两个“地王项目”拥有一个极大的共同点，均为西湖边商地。事实上，一直以来，杭州的楼面价之王均由商地“把持”，且多为湖滨商地。在勾山国际项目出让前，杭州成交楼面价最高的地块为龙翔里商地，成交价21540元/平米。

　　“杭州因西湖闻名于世，西湖边可谓寸土寸金，因为区域内不再规划宅地，因此商地成为杭州楼面价之王也就不再意外。”业内人士如是分析。

　　事实上，中华饭店地块若剔除配保面积，成交楼面价也已超“勾山国际”。

图为银泰&上城区城投合资公司代表在竞买现场（摄影：魏盼） 

　　为什么是银泰和上城区城投？

　　两宗地块的最终获得者分别为77号新龙翔商业发展有限公司和99号湖滨环球商业发展有限公司，但其实这两家的背后为同一组合：银泰&上城区城投。不过，此银泰并非银泰商业，而是与其同属银泰系的裕盛银泰。

　　据银泰内部人员透露，银泰商业地产主要由两个同属银泰系的商管公司运作，“in”系列由裕盛银泰经营管理，而除此之外的商业项目由银泰商业经营管理。不过两个不同的商管团队，很多资源互通。目前，银泰在杭州的商业项目中，仅湖滨银泰(in77)为in系列，由裕盛银泰运营。

　　刚刚收入的这两宗地块，从位置上看，与目前已开发的in77(湖滨银泰)几乎无缝对接。事实上，在2014年发布的in77规划图上，银泰就早已将这两宗地块纳入其中：原西湖电影院地块规划为in77D区，而中华饭店地块为in77A区的美食区。

　　这一早前就被认定是银泰囊中之物的项目，在出让过程中也是出现了小插曲，让在场业内一度怀疑地块或将被“截胡”。7号神秘买家的步步紧逼，使得最终的地价创下新纪录，甚至还需配建5350平米保障房。

　　如此高的地价，银泰和上城区城投还是拿下了。为什么是他们？事实上，记者在梳理杭州高价商业用地时就发现，这些高价地几乎都被上城区城投承包了。前地王项目勾山国际就由其拿下，而in77涵盖的所有经营性用地拿地方几乎都是上城区城投，而后再由银泰入股。

银泰IN77项目规划图（制图/罗兰）

　　为什么丁桥宅地出现了竞争？

　　因丁桥宅地体量超过18万方，区域上稍偏离丁桥新城的住宅聚集区，且起价仅略低于远洋所拿香奈项目，所以战前业内皆作“底价成交”的猜想。

　　而最终，万科与龙湖这对“老冤家”竞争了十三轮才决出胜负：龙湖以12.4亿元成功在丁桥补充库存储备，楼面价6788元/平米，溢价13.07%。

　　今年3月，远洋6074元/平米底价竞得丁桥宅地(远洋·香奈)，而龙湖的成交楼面价最终达到了6788元/平米。相隔四个月，为何有此变化？

　　首先，这两宗地块可比性不高，两者体量相差较大，香奈仅7万方，而龙湖竞得地块达18万方，规模较大。

　　其次，龙湖此次拿地摊薄了此前名景台的地价成本，整体将更具有竞争力。2013年，龙湖·名景台两宗地块楼面价分别为8886、8143元/平米，均价约8561元/平米。而此次拿地后，龙湖丁桥项目成本将拉低至7753元/平米。这一价格相较周边在售的翡丽湾、城仕公馆地价更低。

　　第三，万科参与报价。一直以来，万科从未进入过丁桥板块，而本次出让的地块颇具规模，且起价仅6003元/平米，对于在杭库存逐渐减少的万科来说，也是个不错的选择。不过，万科历来不多参与竞争，最终止步12轮。

　　商业地配保依据从哪里来？该如何操作？

　　“商用地也要配保？商用地怎么建保障房啊？难道有人可以住到湖滨去了吗？”西湖电影院商地溢价封顶进入保障房面积投报阶段，这些问题就在浙报传媒地产研究院直播页面留言板上炸开了锅。

　　事实上，两年前的4月，黄龙的商地就出现了溢价49%后竞报保障房面积的局面。在现场，主持人特意强调了该“保障房”为“商业安置房”。

　　什么是商业安置房？这需回溯至2012年杭州市国土资源局下发的《关于贯彻国土资电发[2012]87号文件有关事宜的通知》(下称《通知》)。《通知》发布了杭州土地出让新规：当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，"从零开始"竞投配建安置用房或保障性住房面积”。

　　《通知》适用于杭州主城区2012年8月20日成交后的所有地块，而这其中对于商业用地的出让新规的表述是：“商业用地达到49%溢价上线后，将进入竞投安置用房面积程序，建设安置用房无偿移交给做地单位，此安置用房指的是商业性回迁房。”

　　有业内理解为商户动迁后的安置，不一定是回迁商铺，也可能是上城区行政区域内的调节安置。不过，对开发商而言，商业安置房最后如何操作不那么重要，只需负责其建设就可。