文/浙报传媒地产研究院研究员 何肖霞
重要结论:
1、 8月市区土地市场回暖 成交42.3亿元
2、 8月市区成交4宅5商 成交额连续四月上涨
3、 桃源申花宅地竞争多 热门板块仍抢手
4、 中铁建碧桂园拿萧山宅地 溢价大不相同
附:2015年8月杭州市区土地成交详表
核心提要:
8月杭州土地市场成交9宗地块,累计成交42.3亿元。这是自5月起,土地成交额连续第4个月上涨,土地市场回暖的趋势愈发明显。
桃源申花宅地抢手,两宗宅地都吸引了多家开发商报名竞争,最终广宇“截胡”德信,以总价7.05亿元竞得桃源宅地。而申花宅地,由一向低成本拿地的碧桂园拼杀37轮突出重围,以溢价率30.24%竞得。
中铁建底价竞得萧山市北开发区宅地,而碧桂园再一次以溢价21%竞得钱江世纪城宅地。至此,碧桂园以高价囊获两宗宅地收官8月。
本月,杭州土地市场的最大亮点是国土局大量推地。由于预售新政“101”的迫近, 各国土局开启“疯狂”模式。据浙报传媒地产研究院统计,9月,主城区挂牌11宗,萧山区挂牌8宗,余杭区挂牌30宗。也就是说,9月杭州市区共计挂牌49宗,这将成为历史单月挂牌最高纪录。
一、8月市区土地市场回暖 成交42.3亿元
2015年8月,杭州市区共成交土地9宗,成交总面积24.8公顷(折合371.9亩),总可建面积62.0万方,总成交额42.3亿元,环比增长2.2%。这是自5月起,土地成交额连续第4个月呈上涨态势,土地市场回暖趋势愈发明显。
杭州市区近12个月土地成交走势图
2015年8月,主城区成交5宗地块,出让面积10.3公顷,可建面积30.2万方,成交金额22.0亿元。主城成交额较7月有所回落,但跌幅不大。
余杭区成交2宗地块,总出让面积2.6公顷,可建体量8.4万方,总金额0.4亿元。
萧山区成交2宗地块,总出让面积11.9公顷,可建体量23.4万方,总成交额20.0亿元。8月是萧山区自1月以来成交额最高的月份。
2015年8月杭州市区土地成交情况表
近12个月主城、余杭、萧山土地成交额走势(万元)
2015年8月杭州市区土地成交额构成
二、8月市区成交4宅5商 成交额连续四月上涨
8月,杭州市区共成交4宅5商,成交总金额42.3亿元。其中住宅部分成交34.2亿元,商地成交总额8.2亿元。住宅成交总额占市区的80.7%。
2015年8月杭州市区宅地、商地成交情况表
2015年8月杭州市区宅地、商地成交额构成
近12个月杭州市区宅地成交额走势(万元)
8月份,杭州主城区宅地成交2宗,14.2亿元,占比市区总成交额的33.5%。萧山区宅地成交2宗,总成交金额20.0亿元,占比市区总成交额的47.3%。余杭区仅成交2宗商地,总成交金额0.4亿元。
三、桃源申花宅地竞争多热门板块仍抢手
8月11日申花宅地成功出让。申花单元R21-16地块东至方家中路,南至方家塘路,西至化工路,北至方家北路。该地块出让面积18728平米(约28.09亩),容积率2.4,可建面积44947平米。地块由碧桂园以总价7.1亿元竞得,折合楼面价15841元/平米。
申花宅地的出让,依旧有8家房企报名,除了吸引到龙湖、朗诗、合景泰富、江苏新城等外来开发商,不乏滨江、大家、方正等本土房企。
昔日以低成本大体量拿地策略为主的碧桂园,这次却意外拼杀37轮突出重围,以15841元/平米高价拿下申花宅地。事后碧桂园表示,此次拿地不仅仅是补仓,更是碧桂园的战略转型。
申花单元R21-16号地块位置图
浙报传媒地产研究院追踪杭州土地市场发现,连续两个月以来,杭州市区内只要有涉宅用地挂牌,就有多家单位报名,且多宗地块溢价率较高,其中未来科技城、申花等热门板块宅地掀起多轮竞价,丁桥、桃源也是如此,甚至余杭闲林商住地也不止一家单位报名。
同日出让的桃源宅地,除了最后竞得者广宇外,还吸引了万科和德信两大开发商。
桃源单元R21-11地块东至沈半路,南至下塘河绿化,西北至政府储备地块。该地块出让面积41295平米,容积率2.5,可建面积103238平米。
地块的成交可谓是一出反转剧:德信、万科互飚至30轮,眼看着仅剩30秒就要成交,广宇却意外出手报价,以7.05亿元总价、6829元/平米楼面价“截胡”该地块,溢价11.62%。
桃源单元R21-11地块位置图
四、中铁建碧桂园拿萧山宅地 溢价大不相同
8月26日,萧山两宗宅地成功出让。萧政储出9号宅地位于开发区市北西单元,西至东一路,南至南一路,东至金鸡路,北至建设二路。出让面积51920平米(约77.88亩),容积率2.2,可建面积114224平米。地块由于现场无人报价,由中铁建直接拿下,成交楼面价7504元/平米。
萧政储出(2015)9号地块位置图
而另一宗钱江世纪城宅地,由碧桂园激战48轮,最终以20.76%溢价竞得。该地块东至丰西路,南至文明路,西至利丰路,北至丰西路。地块出让面积66622平米,可建面积119920平米。
为何两宗热门板块热门宅地却溢价不同?有消息人士称:中铁建的“底价”可能是出让会前与德信达成了合作而产生。另一方面,碧桂园和竞争对手朗诗拿地的心态都较为急迫,因此抬高了地价。
钱江世纪城宅地位置图
六、9月市区挂牌49宗土地 总起价193.4亿元
鉴于预售新证“101”的迫近,8月下旬开始,国土局开启了疯狂推地模式:9月,杭州主城区挂牌11宗,萧山区挂牌8宗,余杭区挂牌30宗。杭州市区共计挂牌49宗,出让面积达199.0万方,可建面积达432.0万方,总起价达193.4亿元。9月或将成为历史单月挂牌最多的一个月。
9月,杭州市区计划推出49宗地块,其中主城区挂牌8宅3商,余杭区挂牌19宅11商,萧山区挂牌6宅2商。挂牌的49宗地块中,不乏好地:有来自业内关注已久的文晖单元宅地、彭埠单元低容积率宅地、上塘单元沿河的宅地、有来自萧山经济开发区的商住地,也有来自未来科技城的住宅用地。这些来自热门板块的地块,或将掀起下半年杭州土地市场的热潮。
2015年8月杭州市区土地成交详表
(本报告中杭州市区范围为市八区,杭州主城区范围为市六区)