点评/浙报传媒地产研究院 业内评论员“农场主先生”

整理/浙报传媒地产研究院 罗兰

　　编者按：

　　9月25日是杭州9月市场的收官之战。主城区、余杭区和萧山区共计有十五宗地块出让，最终成交十四宗。单日达成46亿元土地款收入，也促成了单月146亿元的出让成绩。

　　在当天三场出让会上，关注点频出。“农场主先生”作为资深房产投资人士，既是土地市场竞争的参与者也是旁观者，对土地市场的分析有专业、务实的优势。现今他以客观中立的视角，对出让会整体结果和重点地块的成交情况进行总结，归纳出值得借鉴、反思的经验。浙报传媒地产研究院将之整理，以供业内参考。

　　一、9.25出让点评：

　　截止今日，杭州大规模集中推地基本结束，共出让约256万方可建土地。众多房企在饥渴大半年后终于得以补仓。

　　本轮宅地出让高峰最大赢家应是万科，取地五宗，实现有效补仓并全部布局杭州。这其中，有高溢价拿地也有底价拿地，投资态度明确，值得各房企反思。

　　二、重点地块点评——之江姐妹宅地：

9.25主城区出让地块详情（点击表格查看地块报告）

　　1.板块分析

　　之江板块曾是高端居住板块，但因规划、配套、交通等未能跟进完善，故逐渐失落，又因供应放量，导致本板块不为众多房企所看好。

　　之江地块竞拍升温，与杭州近期土地市场高烧有直接关系，房企在主城区取地艰难和代价高，故开始重点关注主城区内其他有望崛起的潜力板块。

　　本次出让结果是33号地块溢价率低于32号地块，原因在于33号地块无偿代建较多，承担了农贸市场。

　　2.竞争者分析

　　(1)中天：

　　中天几乎是之江板块内唯一“日子好过”的房企，主城区市场竞争激烈，故中天凭借之江诚品项目良好基础，故选择继续深耕之江；地块南侧为今年初底价获取的九溪诚品，中天出于补仓或者防御，出价均应较为积极；另外中天有建筑总包，在成本上具有一定优势。

　　本地块高价成交，突破业内观察，中天未能如愿取地，但对中天而言并非完全是件坏事，让九溪诚品(楼面价8947元/平米)形成较大的地价优势，同时通过本次宅地的激烈争夺，可一定程度上带动之江板块的关注度。

　　(2)大家：

　　大家房产目前储备货值仅剩13亿元(按操盘口径)，故其补仓愿望极为强烈，由大家于上塘地块与阳光城PK至最后一轮可见一斑。大家在32号地块竞买中出价至第21轮(9720元/平米)，与边上的大家·之江悦(09年7月取地)成交楼面价基本相当，大家深知之江水性，故出价不至过于激进。

　　补仓未成，预计大家未来在土地市场上将继续积极出手。

　　(3)祥生：

　　作为诸暨龙头房企，一直谋求进入杭州，其在杭州土地市场上的首秀为未来科技城32号地块。

　　据悉祥生与某信托单位合作，故在资金上获得较大支持。

　　祥生首次进入杭州，投资时机恰为杭州高烧的土地行情，且在之江板块发力高价取地，后期经营风险较大。

　　三、重点地块点评——萧山市北开发区涉宅地：

9.25萧山区出让地块详情（点击表格查看地块报告）

　　开发区宝龙城市广场南商住地

　　1.竞得者分析：

　　本地块有15%的养老组团，令部分毫无养老经营经验的房企望而却步，参战企业中仅万科在养老业务上积累一定经验，如杭州的良渚文化村随园嘉树，故万科在参与本地块上底气更足。

　　2.竞争者分析：

　　旭辉报名但未出手，应有意向开拓养老业务，但毕竟是试水新业务，准备不足；另外旭辉在萧山新项目尚未开盘，尚未熟悉萧山水性，故旭辉出手较为谨慎。

　　3.板块分析：

　　开发区近期成交宅地均为底价成交，除了开发区及兴议村存在较大潜在供应的因素外，更在于在房地价关系有限的非主城区板块，房企还是愿意选择理性投资态度。

　　萧山北干兴议村宅地

　　1.地块分析：

　　本地块位于北干街道兴议村，该村整村拆迁，周边建面较差，且板块内待推土地多，与龙湖春江悦茗项目相比，本地块起价格性价比偏差。但在近期杭州高烧的土地市场下，主城区取地代价高，故成为已经进入萧山的万科、新城等房企不错的投资选择。

　　2.竞争者分析：

　　因在本地块竞拍前，万科先获取了宝龙城市广场南地块，故万科再获取本地块的动力不足。因两宗地块相距实际上仅1.5公里，万科为避免同时获取后两项目同期竞争，在经营上不划算。

　　3.竞得者分析：

　　本地块为新城自获取南部卧城地块后在萧山再度落子。

　　新城此前积极报名主城区宅地，但始终未能成功取地。为做大规模，新城“曲线投资”——选择投资成功机会较大的萧山城区。

　　同时鉴于龙湖、万科等在萧山滨江交界区域较为成功的项目先例，主打滨江外溢客户，带给新城获取本地块较大的信心。

　　四、重点地块点评——良渚商住地：

9.25余杭区出让地块详情（点击表格查看地块报告）

　　1.竞争分析：

　　本地块位置较万科已有项目北宸之光略差，且房地价测算空间有限，同时鉴于万科在良渚已经建立了较为强大品牌根据地，在良渚巨大的潜在供应量下，其他房企缺乏报名意愿。

　　2.竞得者分析：

　　万科通过良渚文化村、北宸之光、未来城等大项目在良渚建立了品牌包围圈，将不少房企排斥在外。万科当前补仓需求迫切，良渚作为万科发展的根据地，万科在此补仓亦是其正常选择。