点评/浙报传媒地产研究院 业内评论员“农场主先生”

整理/浙报传媒地产研究院

　　编者按：

　　28日，萧山区三宗宅地出让，其中湘湖两宗宅地因无人报名已撤销挂牌，而义桥宅地却意外迎来现场竞价。“农场主先生”作为资深房产投资人士，既是土地市场竞争的参与者也是旁观者，对土地市场的分析有专业、务实的优势。现今他以客观中立的视角对出让会整体结果和重点地块的成交情况进行总结，归纳出值得借鉴、反思的经验。浙报传媒地产研究院将之整理，以供业内参考。

　　一、10.28出让回顾

　　10月28日下午，萧山义桥民丰村地块由中铁建以37890万元底价竞得，成交楼面价2003元/方，溢价率0%。该地块占地约7.6万方，容积率2.5，总建面18.9万方，另需代建幼儿园。据悉本地块共有3家单位报名，分别为中铁建、万科、绿都。

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　　二、地块一览

10.28萧山区宅地成交情况一览（点击查看地块报告）

　　三、地块分析

　　本地块位于萧山义桥镇（杭州绕城高速义桥出口附近），地理位置远离主城，且房价地价关系紧张，故不为其他房企所关注。

　　①客户属性：本地块南侧即为萧山热销楼盘绿都御景蓝湾（均价7900/高附赠30-40%），该项目购买客户除闻堰义桥及更南的地缘性客户外，其主力客户为滨江外溢客户，该项目几乎为滨江产业外溢客户可达的最南项目，上一价格梯度代表项目为滨江东方海岸（均价12200元/方）。本地块未来从滨江导入外溢客户，将面临滨江时代大道向南沿途各项目的客户拦截。

　　②配套与交通：本地块周边生活、商业、教育、医疗等配套均较为欠缺，尤其是无良好教育配套。滨江刚需外溢客户多为年轻夫妻，教育配套是其优先考虑要素。本地块若想打动滨江刚需外溢客户，除了性价比，还在于引入优质的幼儿园以及小学。本地块体量较大，在引入教育资源上具有腾挪空间。其次，本地块与滨江城区交流通道主要为时代大道，通过南北长约11公里的交通大量导入滨江外溢客户，需要大品牌开发商较强的操盘能力。

　　③板块竞争：本地块几乎处于滨江外溢客户外拓购房圈中最外一层（价格最低），首先需要面对钱江世纪城、萧山开发区、南部卧城（地铁）、之江等板块的客户分流，同时在小板块内需要面临绿都御景蓝湾的市场竞争，御景蓝湾以刚需产品定位为主，面积附赠30-40%，尚有较大存量，售价仅7900元/方，对本地块（新设计报批规划下常规附赠）的竞争压力较大。

　　④市场机会：本地块楼面地价低，总地价仅3.8亿元，性价比高，在滨江供不应求下，本地块凭借极低售价，在吸引滨江外溢中购买力较差的客户上优势显著。

　　四、行情分析

　　高烧的土地市场下两极分化。萧山今日还有两宗湘湖宅地（约220亩）撤销，而本地块仅是底价成交，再次说明，在杭州高烧土地市场下的两极分化，真可谓是“冰火两重天”。杭州未来待出让的好地块较多，预计均将竞争激烈，若部分房企补仓迫切，却又不愿高价拿地承担过大市场风险，另辟蹊径，在外溢区域获取相对合理地价的地块，或许是一条不错的投资途径。

　　五、竞得者分析

　　杭州本轮土地市场的第二大“掘地机”当属中铁建。中铁建在本轮土地市场的前瞻眼光及坚决拿地手法，令人刮目相看。中铁建一周内摘取三宗宅地，加上8月获取的地块，今年成绩为获取4宗宅地，总储备面积约73万方，仅次于杭州一哥万科，中铁建做大杭州市场份额的雄心可见一斑。通过本轮土地市场的坚决出手，中铁建加强了其在杭州的深耕布局，拉开了中铁建未来在杭州发展的战略骨架。中铁建近来在土地市场上出手的突出特点如下：

　　①重仓萧山，强化深耕区域。中铁建在萧山开发区及荣星社区已有青秀城、江南国际城，及新获取的恒园南、荣星社区东地块，大盘囤积于此，可见中铁建的拿地大手笔。

　　②积极突围，寻找机会板块。中铁建本周内获取三墩北及本地块，是中铁建积极突破，寻找新的机会板块的战略抉择。