文/浙报传媒地产研究院 章嵘嵘

　　杭州市国土为开发商送来了“圣诞大餐”：主城区六宗地块挂牌出让，地块分别位于钱江新城、城东新城、下沙、市中心等板块。六宗地块包含了四宅两二商，合计土地面积约19.74万方(296亩)。

　　这一幕似乎似曾相识。去年平安夜，杭州土地市场也上演了一出大戏，不过去年不是挂牌，而是出让。2014年12月24日，主城三宗地块成交，以30.3亿元收官2014年度杭州主城区土地市场。其中最意外也最吸睛的当属汽车东站商住地，仅一轮加价，由平安以近27亿元成交，这也是险资平安在杭州土地市场“一举成名”之战。

　　除此之外，还有一个现象也与去年相似，就是土地市场的年底甩尾现象。2014年12月与1月，市国土也曾陆续挂牌南星、景芳、彭埠单元等六宗价值宅地，使得2015年年初土地市场成交额上扬，一度超越3-8月份，这种想象于9月“拿地潮”而得以结束。

　　如今，2015即将收尾，市国土又陆续两次挂牌，共计出让11宗地块，且其中不乏南星、庆隆、三堡、湖滨等优质地块。据研究员统计，若该11宗地块均成功出让，2016年1月份土地交易金额就达83.7亿元(其中因转塘镇区单元D-23-01地块起价不详未计入)，已超过2015年初6宗地块的成交总价。可见，2015年土地市场甩尾力道更猛。

杭州主城区挂牌地块一览表

　　① 三堡单元JG1207-26地块 [查看地块报告]

　　三堡单元JG1207-26地块，地块位于钱江新城江河汇流区，运河东路与严家弄路交叉口。地块为住宅用地，出让面积18844平米(28.27亩)，容积率2.6，体量约4.89万方，楼面起价15725元/平米。

　　地块作为区域内小体量宅地，交通、配套、环境等区位优势均较优，可打造具有特色的小而精的住宅项目。

　　今年以来江河汇流区陆续有宅地输出。区域内最近出让的一宗宅地为绿城·留香园，楼面起价15857元/平米，最终由险资平安溢价3.7%竞得，楼面价16447元/平米。今年1月，天阳也曾竞得该区域内小体量宅地，距离此次出让地块更近。天阳·凤起土地出让面积13923平米，容积率2.5，体量约3.5万方，楼面起价14385元/平米，当时的成交楼面价为16605元/平米，溢价15.4%。

　　与以上两项目对比，挂牌地块更远于江河汇流核心区域，但起价却与绿城·留香园项目相仿，且高出天阳·凤起项目近1300元/平米，可见区域宅地价格随着区域价值的提升而“水涨船高”。

　　目前，区域内在售住宅项目较多，今年新入市的就有万科·大都会79号(45142元/平米)、天阳·凤起(30768元/平米)、绿城·留香园(36701元/平米)三个项目。其他如万科大家·钱塘府(32639元/平米)、东方御府(27012元/平米)、中海·御道(28254元/平米)也仍然在售，中企·艮山府还未有成交信息。

　　根据浙报传媒地产研究院研究，三堡单元JG1207-26地块具备以下优势：

　　第一，区位优势。目前，钱江新城投资集团的重点打造区域即为江河汇流区，未来区域内将有渔人码头和钱江金融城形成互动，再加上万科、中海、绿城等均在此区域内立项，且项目也将陆续开放，区域价值值得期待。

　　第二，环境优势。地块隔一宗文化设施用地与运河相望，未来景观优势明显。

　　第三，配套优势。地块周边有天虹购物中心、渔人码头、好莱坞广场等商业配套。且周边教育配套也较为丰富，幼儿园5所(景华幼儿园、景芳五区幼儿园、规划幼儿园3所)，小学4所(景华小学、采荷第一教育集团钱江苑校区、杭州国泰外语艺术学校、规划小学1所)、中学2所(景华中学、规划钱江中学)。

　　第四，交通优势。地块靠近城东新城，周边拥有多条现状或规划城市主次干道，能轻松到达杭城各个区域。

景芳三堡宅地区位（制图/章嵘嵘）

　　② 笕桥单元JG0603-02地块

　　笕桥单元JG0603-02地块与万科·公园大道仅一路之隔。地块为住宅用地，出让面积53770平米(80.66亩)，容积率2.2，体量约11.8万方，楼面起价10144元/平米。

　　笕桥单元已经近6年未有宅地出让，最近的一宗也要追溯到2010年5月，万科底价竞得草庄村R21-26地块，成交楼面价8567元/平米，现为万科·公园大道。

　　如今，区域内仍有万科·公园大道(21773元/平米)、万科·草庄(21452元/平米)以及滨江·金色黎明(19653元/平米)在售，但公园大道与草庄已接近尾盘。未来一年后区域或将面临无房可售，挂牌地块入市恰逢时机。

　　但不容忽视的是，德胜快速路以南的城东新城核心区，仍有较多楼盘在售，且潜在供应量较大，或成为挂牌地块未来竞争力的来源。

　　杭州市区分板块供应量现状及趋势报告⑥——泛城东新城

　　随着万科、滨江等品牌实力房企入驻，周边居住氛围逐渐成熟，且各项配套也逐步完善。

　　交通：地块处于城东新城交通枢纽辐射范围，可享受轨道、高架、高铁等立体交通网络。地块周边有德胜快速路、机场路和同协路，与市中心紧密衔接。

　　教育：地块南面规划有采荷三小分校，周边还有笕桥第一幼儿园，南面城东新城核心区还有规划幼儿园、小学以及九年一贯制学校，教育配套丰富。

　　商业：地块周边社区超市较多，大型商场可前往南面汇和城与铁路东站广场。

　　医疗：地块周边社区卫生站丰富，1.2公里处有杭州市江干区人民医院，可满足基本医疗需求。

笕桥单元宅地区位（制图/章嵘嵘）

　　③ 下沙大学城北单元JS0603-04、05地块

　　下沙大学城北单元JS0603-04地块与JS0603-05地块相邻，均为住宅用地，合计出让面积87809万米(约131.7亩)，合计体量达22.5万方，楼面起价分别为4533元/平米与4542元/平米。据悉，杭州某本土房企已对其虎视眈眈。

　　大学城北已经近3年未有宅地出让，最近的一宗为宋都·东郡国际。2013年4月，宋都竞得下沙大学城北单元R21-C-27、28地块，成交楼面价5875元/平米，溢价24.6%。

　　目前，区域内有宋都·东郡国际(9940元/平米)、碧桂园(8861元/平米)、保利·城市果岭(9239元/平米)、百翘香江(10309元/平米)在售，均已接近尾盘。

　　两地块东临钱塘江、体育休闲公园，景观资源丰富。周边聚集有杭州碧桂园、保利·城市果岭、宋都·东郡国际等楼盘，未来居住氛围浓厚。

　　交通：地块北面靠近银海街，东面靠近文淙北路，南面靠近水云街、德胜东路，西面靠近千帆路、文海北路，交通便捷。地块南侧与地铁1号线相近。

　　医疗：地块周边无大型医疗配套，距离西南侧浙江省东方医院约4公里。

　　教育：地块东南侧现有启源小学，南侧靠近下沙高教园区，有浙江财经大学、杭州师范大学、浙江经贸职业技术学院等教育资源。

　　商业：地块北侧靠近奥特莱斯广场，南侧靠近宝龙城市生活广场。

下沙大学城北两宗地区位（制图/章嵘嵘）

　　④ 湖滨单元FG01-C2/U2-01地块

　　湖滨单元FG01-C2/U2-01商地(工联二期)，地块位于延安路与学士路交叉口东南角，东至板桥路，西至延安路，南至平海路旺角大厦，北至学士街。地块出让面积8877万米(约13.3亩)，体量约4.8万方，楼面起价为31511元/平米。

　　从地块位置看，可勾地块位居湖滨银泰商圈核心地段，紧邻工联精品服饰城，处于龙翔桥地铁站100米辐射区域内，为杭州目前最为热门的商圈，是人流量最为密集的区域之一。

　　今年7月，湖滨两商地出让可谓轰动一时。上城区城投与银泰共斥资12.2亿元囊获湖滨两宗商地，溢价均超过49%封顶，还各需配建2250平米与3100平米的商业安置房，其中西湖电影院48024元/平米楼面价还刷新了杭州楼面价纪录。

　　同样作为西湖边商地，同样寸土寸金，该地块是否会重现7月高溢价情景，且最终花落谁家，值得期待。

湖滨单元FG01-C2/U2-01地块（制图/章嵘嵘）

　　⑤ 转塘镇区单元D-23-01地块

　　转塘镇区单元D-23-01地块，位于转塘方家畈，为留用地。为商业商务用地，地块出让面积28117万米(约42.18亩)，容积率2.1，体量约5.9万方。

　　地块北面即为中国美院象山中心校区，周边有云溪香山、云溪印象以及之江家园等社区，随着各项配套的逐步完善，区域价值凸显。

　　道路：地块南侧为320国道，其经转塘互通，连通绕城西线；之江大桥可快速直达滨江区；紫之隧道从紫金港路到之江之浦路，贯通后可连通城西、之江；地块北面靠近地铁6号线美院象山站，交通十分便捷。

　　商业：地块周边有象山国际广场、昊元之江时代中心等商业中心，还可依靠转塘镇中心商业配套，如江口大厦、龙心田城等。