文/浙报传媒地产研究院 魏盼
如果要评选2015年杭州土地市场的关键词，最先蹦出来的毫无疑问是“地王”。
从万科、朗诗拓荒文晖板块到绿城九龙仓、中国金茂三天两刷楼面价纪录，再到大家重金押注上塘宅地，融创问鼎萧山单价之最……9月之后，杭州土地市场强劲复苏，多个板块地王横空出世，持续“抢占头条”。
时至年末，新地王的诞生名单仍将继续加长，据杭州国土局官网预告，1月主城区土地市场将继续加推11宗地，其中不乏南星、庆隆、三堡、湖滨等优质地块。南星宅地起始楼面价已超两万，极有可能刷新杭州住宅最高单价纪录。>>>杭州土地市场年终盘点
2015年杭州地王一览表
主角的交替
随着杭州中心城区板块土地市场价格被不断推高，一个个“地王”项目相继问世，而创造出这些高价的房企则理所当然的被封为“主角”。
这新一季的地王剧集，共分为九个章节，融创是开篇亦是收官。1月，融创联合大家以25177元/平米楼面价竞得南星单元侯潮府项目，成为年内单价地王；相隔11个月之后，融创在年末复出，放眼钱塘江南岸，以15988元/平米成交价刷新维持了近五年的萧山区单价地王。
中间的七个章节主角不断地变换。7月，泰禾杭州院子落地，成未来科技城单价地王；10月，杭州金茂府落户滨江，捧出年内总价和滨江区单价地王；11月，朗诗、金地、大家齐齐刷新区域楼面地价纪录；12月，合景泰富联手平安打造未来科技城总价地王，龙湖萧山市北补仓封单价地王。
除了这些名噪一时的地王得主，始终贯穿整场“地王盛宴”的积极参与者，四处攻城略地，虽与地王擦肩，却同样闪耀着“主角”的光辉。
深陷“宝万之争”的万科无疑是本轮供地潮的最大赢家，共计获取七宗涉宅用地，年度新增累计可建面积达78.1万方，实现有效补仓并全面布局杭州。值得关注的是，年内拿地最多的万科，却极为巧妙地避开了所有热门板块的地王，再准确一点，是比地王先一步在区域内落子。
储备量仅次于万科的中国铁建，也在本轮供地潮中当仁不让、脱颖而出。从今年8月开始，中国铁建在萧山连下三子。算上三墩北宅地，中铁建在年内共计斩获四宗地块，新增土地储备量达73.3万方。而这当中仅三墩北宅地有28%溢价，其余均接近底价成交。
不同于以往房企唱主角的局限性，今年的杭州土地市场不得不提的“低调巨星”是平安。低调的是，平安与房企进行项目合作，只通过财务投资获取回报，不涉足项目操盘；被誉为巨星，只因短短一年时间，平安参股的今年出让的项目就达7个，比例分配后的拿地额高达48.0亿元，仅次于万科。
同样引来市场侧目的还有中交入主的绿城，四季度迎来彻底爆发。新房市场，凭借杨柳郡的持续热销成功扭转乾坤，以甩开第二名超30亿元左右的销售额继续霸占金额TOP10榜首；土地市场上的表现同样勇猛，与九龙仓合作滨江四桥南宅地，入股大家上塘地王，加上此前与平安合作的绿城·留香园，今年共有三个项目入账。
缺席者的考虑
“在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧。”唱涨声四起，亦不乏唱空者，他们大多以缺席“地王盛宴”的方式表明立场。
在2013年抢地潮中以高价抢地的开发商几乎都没有在本轮抢地潮中追高溢价，甚至部分开发商如融信、绿地、世茂、恒大等均未曾参与报价。
循迹追溯这些开发商在彼时拿下的高价地项目，融信·蓝孔雀、绿地·华家池印、世茂·天宸以及恒大·帝景几乎个个都仍处于亏本销售当中。
“一朝被蛇咬，十年怕井绳。”这或许也是部分外来大鳄在杭州市场“交过学费”之后的感悟：局势尚未明朗之前，不敢贸然高价拿地。
再回过头来细数，还有哪些本该最具有地王竞争力的房企也意外成为了缺席者？
查看2015年杭州楼市销售金额TOP10榜单，除了上述提及的绿城、万科、龙湖、融创、金地以外，竟仍有一半房企并未积极参与，其中包括滨江、顺发、德信以及宋都。>>>2015杭州房企销售排行金榜
相比于“无米下锅”的尴尬，首先保证粮食入库才不失为智举。然而，房企“屯粮”并不只有“招拍挂”这一条途径，滨江、顺发、德信及宋都都未曾高溢价拿地，但均有新项目入账。
其中，滨江房产虽参与多宗热门地块竞价，但最终均未继续追高溢价，年内仅合作拿下彭埠、萧山地块。不过，拿地不多并不代表无项目补充，除了收购锦绣天成之外，作为目前本土高端品牌开发商的代言人之一，滨江房产在杭州房地产市场“外单”接到手软。
11月初，滨江宣布新增华成大江之星、华成钱塘艺墅以及相江公寓五期(铂金海岸)三个代建项目，算上西湖天地二期，2016年四大代建项目，可为滨江收取2.53亿管理费。这种凭借品牌输出、管理输出的代建业务，已成为滨江引以为傲的独家技能。
作为萧山地头蛇的顺发几乎没有怎么在土地市场上抛头露面，但背后通过股权交易同样也有项目入账。据浙报传媒地产研究院了解，顺发入股项目均在萧山，其中包括万科大家·世纪之光、龙湖旭辉·春江悦茗以及顺发旭辉·国悦府。
与滨江、顺发相同，德信也倾向于联手低溢价拿地，年内共获取两宗地块，分别与滨江、中铁建合作。除此之外，德信也尝试在浙江继续扩大版图，年内相继拿下温州瓯海区三宗住宅用地。
宋都在2015年的最后一天入驻了一个全新的板块——大江东新城。所有人都在热门的板块疯狂抢地时，宋都选择成为首个“吃螃蟹”的人。
旁观者的困惑
上述密集诞生的地王，地价和商品房价格已经脱节，部分高于二手房的成交价格，甚至已出现“面粉贵于面包”的现象。
但若是翻开杭州地图仔细参照即可发现，这一大波新造的“地王”之中，鲜有天生具有王者气息的地块，反而很大一部分都存在着硬伤，甚至是有重大缺陷，客观资源上并未构成传统豪宅开发的条件。
以桥西地王为例，该地虽然是桥西最后一宗宅地，但位置却紧邻石祥路、通益路两条交通要道，且最令业内忌讳的是，地块东北角上还规划设有110KV变电站；
这些不具“地王相”的地块，为何遭到开发商的哄抢？
被业内公认的一点是：土地储备不足，是此轮房地产企业不惜重金也要抢地的最主要原因，同时也是区别于前两次抢地潮重要因素。时任华远地产董事长的任志强曾形象地比喻道：“众多的企业饿了，给一块骨头，也一定会打得火爆。”
开发商近乎疯狂的杀入，也有着一种‘赌’的心理在作祟，押注明年高端市场将继续走强。“G20峰会将于明年在杭召开”和“2022年亚运会落户杭州”这两个重磅消息，为杭州未来的发展增添了无穷的想象空间。
就在12月28日，萧山奥体板块的三宗地块成交结果，就足以证明这两条消息对于在杭开发商的鼓动：曾坦言“不敢进萧山”的杭州融创以15988元/平米单价啃下钱江世纪城宅地，刷新萧山楼面价纪录；龙湖11465元/平米补仓市北，创下区域楼面价新高。
地王庆贺声一片的当下，也让不少旁观者产生了新的困惑：两宗地块直线距离不足2.2公里，但差价却达4523元/平米，这合理吗？许多问题无法解释，我们只能静待后市亮出答案。
