文/浙报传媒地产研究院 何肖霞
重要结论
2015年1-8月延续去年的低迷态势，直至9月才强劲复苏，多个区域地价创新高。
热门板块抢地现象频繁，主城区尤甚。
虽然2015年入杭的全国性大型房企仅有泰禾、香港兴业两家，但一直伺机进入杭城的开发商不在少数。
(1)土地市场强劲复苏 “地王”频现
2015年杭州土地市场以9月为分界线：前八个月延续2014年3月以来的低迷态势，成交量少。而自9月后，市场强劲复苏，成交额连续两月破百亿。后四个月成交额远超前八月。
新预售政策加速催化9月推地潮，且主城区取消配保规则，恢复价高者得。这也是市场复苏的重要原因之一。
开发商激进拿地，即便地块本身有“硬伤”、周边条件缺憾的，也未挡住房企抢地的热情，导致地价频频走高，多个板块刷新楼面价纪录。
(2)市场寡头化日益凸显
下半年土地市场急剧升温，无论是龙头上市企业、央企，还是中小型开发商都参与到激烈的竞争中。
但从结果来看，大牌企业几乎包揽全部优质宅地，中小企业均失意而归，寡头化日益凸显：2015年拿地金额排名前十的开发商购地总额达343.9亿元（仅指2015年出让地块），占全市成交总额的54.5%。
在全年市区拿地排名中，万科一改往日低溢价拿地态度，加入到高价抢地的队伍中来，以57.4亿元的购地额位居榜首。一向低调的平安48.0亿紧随其后。金茂位居第三。中铁建今年拿下4宗宅地，扩大战果，排名第七，较去年上升四个名次。
面对如此激烈的局面，对于温州中梁这样尚未入杭的外来房企来说，想要打开入杭的“大门”，更是困难重重。
(3)区域分化严重
2015年杭州土地市场两极分化日趋严重。主城房企拿地白热化，萧山直至年末才打破沉寂，而余杭则是全年表现平平。
以推地最多的9月为例，主城区七宗宅地争抢激烈，溢价频频走高。“进主城，拿好地”成为各大房企的共识。
相对主城区而言，萧山余杭的总体表现没有那么抢眼。但是在萧山和余杭内部，区域分化也十分明显。
萧山方面，受G20峰会及亚运会的利好，钱江世纪城尤其是奥体博览城持续大热，年末最后一波出让更是刷新了萧山宅地楼面价纪录。
而余杭方面，未来科技城一枝独秀——延续2014年的热度，其他板块却有多达11宗地块中止出让。
(4)部分板块地价与周边房产市场脱节
今年的地价走势与商品房、二手房价格走势出现了较大差异。有些区域的地价，已经接近甚至高于附近在售商品房的价格。
成交量
(1)金额同比缩水25.4% 历史次新低
杭州市区2015年全年成功出让土地114宗(主城区41宗，萧山区29宗，余杭区44宗)，总面积378.5万方(约5677.2亩)，总可建面积850.9万方，总成交金额630.5亿元，同比2014年全年成交金额下跌25.4%，呈大幅萎缩态势，历史上仅高于2011年和2012年。
从成交金额的区域分布看，杭州主城区370.8亿元占比58.8%，以绝对性优势压倒余杭区和萧山区。余杭区和萧山区的出让金额分别为109.2亿元和150.5亿元。
(2)可建面积骤减 主城区降幅超50%
由于杭州市区2015年土地市场的整体收缩，在土地出让的可建面积方面，主城、萧山、余杭都有不同幅度的下降。其中主城区降幅最大，达53.9%(从647.4万方降至298.6万方)。
萧山区和余杭区的下降幅度也不小：萧山区264.0万方，同比下降20.6%；余杭288.3万方，同比下降13.2%。
(3)商地金额创五年新低
从用地性质看，杭州市区2015年仍是涉宅用地(宅地、商住用地)为重头戏，但商地成交金额创五年来新低值得关注。
杭州市区涉宅用地(宅地、商住用地)共成交66宗，总出让面积296.9万方(约4453.6亩)，总可建面积661.5万方，总成交金额565.0亿元。
形成强烈反差的是：商地共成交48宗，总出让面积81.6万方(约1223.6亩)。总可建面积189.4万方，占比仅22.3%，同比下降了23个百分点。而总成交金额仅65.5亿元，占比仅10.4%，为五年来新低。
(4)9月成分水岭 后四月远超前八月
2015年杭州土地市场总体低迷，成交金额处历史第五，仅高于2011年和2012年。从时间分布看，9月出现了明显的市场分水岭。
前八个月，主城区推出的优质宅地较少，亮点不多，仅南星、景芳、万里、万马地块的出让诞生了现在的融创·侯潮府、天阳·凤起、九龙仓·珑玺等精品项目。萧山区出现连续三个月土地零挂牌的现象。
而9月受新预售政策的影响，集中供地潮到来，房企积极拿地，杭州市区土地市场迅速升温，连续两月突破百亿。
文晖、滨江、桥西、上塘、钱江世纪城先后打响抢地战，地王热延续到了12月。
成交金额方面，后四月达389.5亿元，高出前八月成交总额的六成以上。而可建面积方面，后四月达521.9万方，占比全年61.3%。
成交价格
(1)多板块出现新高
2015年杭州市区土地成交楼面均价为7410元/平米，同比上涨达18.3%。其中涉宅地成交楼面均价8542元/平米，同比增长1119元/平米。
板块方面，多个区域出现楼面价新高：金茂的寰宇天下南宅地、朗诗的第二宗文晖宅地、金地桥西宅地、大家绿城·金麟府、融创奥体宅地，分别刷新了滨江区、杭氧杭锅、桥西、上塘、萧山区宅地的楼面价纪录。
2009年-2015年主城区土地成交情况对比
(2)溢价普遍走高
杭州市区全年成功出让114宗土地，平均价溢价率为19.3%，远高于2014年的4.9%。其中涉宅用地成功出让66宗，平均溢价率20.8%，溢价在20%以上的有25宗，占总量的21.9%。
其中，不乏溢价超过50%的地块：绿城&九龙仓的滨江沿江宅地71%、泰禾的未来科技城宅地70%、金茂的寰宇天下南宅地66%、融创的奥体宅地59.88%、龙湖的市北单元宅地52.87%、阳光城的上塘沿河宅地51%。这与主城区取消溢价上限和保障房投保，有着重要的关系。
(3)萧山区成交均价暴涨
杭州市区土地成交价格普遍上涨，其中涨幅最大的是萧山区，为5700元/平米，同比增长48.0%；其次是主城区，成交均价12418元/平米，同比上涨34.6%；再次为余杭区，成交均价3789元/平米，同比上浮17.2%。
虽然主城区的成交均价涨幅并非最大，但主城区涉宅楼面价(13635元/平米)刷新了2013年创下的历史纪录。
热点地块
2015年土地市场热点频出，看点颇多：
最先打响抢地战的是文晖单元，先后三宗地块……杭氧杭锅板块一向为业内所关注，文晖宅地一经挂牌，就吸引逾10家房企报名。最终，经过24轮竞价，万科成功击退滨江、方兴、旭辉等劲敌，以11.06亿元总价入主文晖，楼面价18074元/平米，溢价35.68%。
9月，杭州土地市场恢复“价高者得”后，溢价上限和保障房投报同时取消，阳光城以51.54%溢价，从整整十二家报名单位中脱颖而出，以15111元/平米摘得上塘沿河宅地。这是四年多来的溢价第一。
10月，滨江沿江宅地和寰宇天下南宅地先后出让，三天两破记录，分别为绿城&九龙仓、金茂获得。金茂更是将第七座金茂府落子杭州滨江。出让当天可谓是一场恶战，开场三分钟大家房产直接抛出6个亿，滨江3个亿紧随其后，仅第三轮，就将溢价拉至41.09%，酣战56轮。
11月，桥西绝版宅地出让，虽带有“硬伤”——110kv的变电站，但也引来十余家房企报名。最终经过25轮由金地竞得，溢价32.5%。
位于上塘的大家绿城·金麟府同样竞争激烈，12家单位报名，10家房企参与报价，缠斗至59轮，最终由大家溢价48%竞得。
直到12月月末，热点地块竞争仍然白热化：融创、龙湖先后以59.88%和52.87%溢价拿下钱江世纪城和萧山市北宅地，其中融创项目同时创下萧山区宅地楼面价新高。
