点评/浙报传媒地产研究院 业内评论员“农场主先生”

整理/浙报传媒地产研究院 马轶伦

　　编者按：

　　今日萧山出让会虽仅一宗地块，且无现场竞价过程，但也不乏关注点。“农场主先生”作为资深房产投资人士，既是土地市场竞争的参与者也是旁观者，对土地市场的分析有专业、务实的优势。现今他以客观中立的视角对出让会整体结果和重点地块的成交情况进行总结，归纳出值得借鉴、反思的经验。浙报传媒地产研究院将之整理，以供业内参考。

　　一、10.22出让回顾

　　10月22日下午，萧山北干街道荣星社区东（中铁建江南国际城东）由中铁建、滨江、平安三家联合体以191045万元底价获取，成交楼面价7530.94元/方，溢价率0%。据悉，该地块占地9万方，容积率2.8，限高100米，总建面约25.4万方。据悉仅有两家报名主体，另一家报名主体为万科，万科现场未出价。

　　>>>查看10.22萧山土地直播回顾

　　>>>独家观察：滨江、中铁建、平安！为什么是这三家？

　　二、地块一览

10.22中铁建联合体拿地一览表（点击查看地块报告）

　　三、地块分析

　　①在杭州近期高热土地行情下，但本地块冷门成交，延续了萧山近期宅地多底价成交主流，原因在于：

　　1.本地块的房地价关系紧张，该地块预计难以做到江南国际城的高附赠，参考江南国际城现在的售价16000元/方，高附赠缺失折损1000元/方，故在现实点售价15000元/方下，本地块房地价测算空间有限；

　　2.该地块周边的兴议村及开发区近期均以底价成交三宗宅地（中铁建德信地块、万科地块、新城地块），未来板块竞争激烈，尤其是本地块需与江南国际城贴身肉搏。

　　②萧山财政吃紧，未来两年财政投入继续放大，在土地行情升温下，政府仍将大幅推地，土地财政是板块供求关系恶化的主要推手。

　　③本地块成交再次验证，杭州高热土地行情下呈现较为显著的两极分化趋势，主城区优质地块竞争白热化，余杭萧山或其他城市边缘板块的地块多底价成交，甚至流拍。由此可见，在楼市未来走势不明朗下，众多房企更愿意积极获取主城区优质地块对抗市场风险。

　　四、竞争者分析

　　①中铁建

　　中铁建看重杭州未来发展，谋求继续做大市场份额，故近期在土地市场上出手积极；江南国际城开盘以来量价良好，建立了较好品牌基础，本地块毗邻国际城，中铁建补仓首选，建立深耕区域；中铁建与平安曾在恒园南地块合作取地，延续合作，在情理之中。

　　②滨江

　　滨江补仓迫切，但屡战屡败，故转向关注竞争较弱的萧山土地，本地块可算是滨江突破其原有深耕区域取地的案例；滨江与平安正处于合作蜜月期，故双方合作，情理之中。

　　③平安

　　平安不动产在本轮土地周期下频频出手，可见其金融基因下把握行业周期的较强能力，同时凸显其做大地产股权投资规模的决心；促成三家合作，平安功不可没，预计本地块为中铁建与滨江联合操盘。

　　④万科

　　万科出手本地块是其一贯投资风格的表现，广泛投资，不遗漏；万科近期已获取开发区宝龙广场南地块，避免左右手项目打架，同时本地块房地价关系紧张，故万科对于本地块投资谨慎。