点评/浙报传媒地产研究院 业内评论员“农场主先生”

整理/浙报传媒地产研究院 马轶伦

　　编者按：

　　27日，主城区虽只有两宗地块，却来了20余家房企，组成了19家报名单位，并创下滨江楼面价地王，关注点颇多。“农场主先生”作为资深房产投资人士，既是土地市场竞争的参与者也是旁观者，对土地市场的分析有专业、务实的优势。现今他以客观中立的视角对出让会整体结果和重点地块的成交情况进行总结，归纳出值得借鉴、反思的经验。浙报传媒地产研究院将之整理，以供业内参考。

　　一、10.27出让回顾

　　10月27日下午，滨江区R21-6、7地块经过27轮竞价，由绿九置业（绿城与九龙仓合作平台公司）162500万元总价竞得，成交楼面价21047元/方，溢价率71%。该地块占地3.86万方，容积率2.0，限高80米，总建面约7.7万方，另需代建7970方绿化带。

　　据悉本地块共有18家单位报名，分别为大家、龙湖、中天、德信、合景泰富、滨江、旭辉、北辰、绿九置业、华润、世茂、绿城、万科、碧桂园、中铁建、招商、坤和、金地，几乎涵盖杭州主流开发商，堪称豪门对决，其中主要PK者为绿九、旭辉、滨江。

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　　二、地块一览

10.27主城区两宗宅地成交一览（点击查看地块报告）

　　三、地块分析

　　本地块吸引众多大鳄豪夺，主要原因为：地块位于滨江区省属单元，体量适中，拥有稀缺的一线江景；与钱江新城一期隔江相望，区位及交通较为优越；板块内住宅供不应求，产业客户购买力强，当属杭州最为优质的板块之一。

　　本地块北部原为规模不大的长河化工厂，已完成土壤治理，预计部分高端客户存在一定抗性；但本地块体量较小，稀缺性强，预计对项目销售影响较小。

　　四、拿地动因分析

　　①本地块出让轮次不多，仅27轮次，但创造了杭州取消溢价上限后，主城区宅地竞拍最高溢价率，并创造了滨江区宅地拍卖的单价地王。参拍房企的加价幅度均较大，显然各房企的出价空间不小。

　　由本地块成交，再次验证“进主城拿好地”是各房企近期投资的共识，同时各房企愿意为主城好地承受更高的溢价，甚至是愿意暂时放弃盈利以搏市场后市，在投资收益标准上存在较大的弹性。

　　②本轮土地市场上高价地频出的主要原因有两点：一是国内货币持续宽松，利率继续下调，房企融资成本大幅下降，加强土地投资方是财务上策；二是，330新政以来，销售显著回暖，各房企资金大量回笼，在利率下滑下持币投资势必激进。

　　五、行情分析

　　各房企应警惕在高烧土地市场下的冲动投资。杭州本轮土地市场高热与2013年下半年情形较为相似，在市场行情上扬下，高地价地频出，但在2014年市场行情迅速下滑下，原高价地纷纷大面积亏本。但本轮土地市场较此前仍有一定的区别，本轮推出的多为主城区优质地块，各房企多是为主城好地拼杀，但是城市边缘板块宅地仍多为底价成交或者流拍，由此可见各房企虽投资兴奋，但是仍较以往理性。

　　六、竞争者分析

　　根据对各房企对本地块的出价分析，可较为清晰地确认，绿九、旭辉、滨江、北辰等四家企业为出价的第一梯队，可达楼面价20000元/平米以上，其他房企隐藏出价或出价在20000元/平米以下。

　　①绿九

　　绿九作为绿城与九龙仓合作平台公司，应是由九龙仓主导，但使用绿城品牌及体系。九龙仓作为港企，在地段选择上较其他房企更加挑剔，故九龙仓在土地市场上出手频率较低，看准了才下狠手。2013年12月，绿城九龙仓联合体经过346轮竞拍获取萧山钱塘明月项目，溢价率亦高达69.8%，至今令人印象深刻，由此可见，九龙仓对于地段优越的地块出手更加坚决。

　　本地块成交楼面价高达21047元/平米，或许唯有绿城的强大品牌可以大大提高销售溢价。

　　②旭辉

　　旭辉于2013年首入杭州，开篇之作即为位于奥体板块的绿地旭辉城，该项目量价良好，目前几乎垄断了奥体板块住宅供应。旭辉近来在土地市场频频出手，可见其补仓渴望；滨江作为优质板块，更是旭辉杭州的根据地，出价较猛，情理之中。

　　③滨江

　　与平安不动产联合攻城略地，既有强烈补仓需求，趁势做大规模，更是其看重滨江市场机会。滨江的品牌影响力为杭州二哥，具有豪宅基因，与绿城在豪宅打造能力上不相上下，故滨江对于本地块出价凶猛。