文/浙报传媒地产研究院 魏盼

　　11月20日，桥西、文晖两宗宅地楼面价双双创新高。

　　其中，桥西宅地经过25轮竞价，由金地以13亿元总价竞得，折合楼面价16842元/平米，定格桥西板块楼面价纪录。>>>直播回顾

　　文晖宅地经过21轮竞价，由朗诗以10.25亿元总价收入囊中，楼面价18497元/平米，也同样成为杭氧杭锅板块内最高楼面价。

　　两宗地块均以创新高的结局落定，但中间的过程却不尽相同：桥西地块有明显硬伤却引来十余家房企报名，而文晖宅地却在短短两个月内报名房企数量骤减。在分析结果的同时，这不同现象的产生缘由也值得研究和反思。

出让会现场（摄影：魏盼）

　　桥西“老大难”宅地为何创新高？

　　桥西宅地争夺战吸引10家单位报名，7家单位参与报价，持续二十五轮。

　　最终成交结果：楼面价16842元/平米，溢价率33%，既刷新也最终定格了桥西板块的楼面价纪录。而此前，板块内远洋·大河宸章15588元/平米的最高纪录已保持整整8年。不过，8年时间仅有1254元/平米的提升，这或许与地块本身的硬伤——地块东北角110KV变电站有关。

　　“老大难”宅地为何还吸引10余家单位报名？除了“板块内最后一宗宅地”的特殊身份以外，还有哪些原因？

　　首先，该地块能获得高溢价率，与其稀缺性有很大关联。翻看近年来杭州市区土地出让详情，桥西板块的宅地资源少之又少，区域内最近一次出让需追溯至2012年4月成交的绿城·运河宸园，距今已三年有余。

　　其次，地块周边后续无竞品。根据浙报传媒地产研究院数据显示，桥西板块内无纯新盘，在售楼盘仅九龙仓·碧玺、绿城·运河宸园、顺发·吉祥半岛等，潜在供应仅10万方左右。预计到今年年底，区域内楼盘将进入销售中后期或者售罄，后续再无竞品楼盘。

　　第三，板块内楼盘销售势头强劲。截至2015年11月19日，板块内在售新盘绿城·运河宸园年内去化715套，回款19.7亿元，位列杭州市区新盘销售金额第三位。这也是该地块成为“兵家必争之地”的原因之一。

　　最终，金地成功抢下最后一张进入桥西的“门票”，这也堪称其在杭的又一个跨越式的发展——首次“在限行区域内”拿地。金地相关负责人接受媒体采访时透露，桥西宅地将独立操盘，或打造旗下最高端的天境系列项目。

　　此前金地在杭拿下的未来科技城宅地也将打造天境系列，而其在杭的首座褐石系列作品金地艺境已开盘，目前在售户型85-120方，均价约9500元/平米。

　　文晖宅地竞争者为何骤减？

　　本次推出的文晖宅地是本年度板块启动出让模式后的第三宗，从区位和地块形状看，均有优势，因此地块挂牌起价相对较高，而业内也普遍认为楼面价将创新高。

　　最终的结果也证实了这一猜想：朗诗以10.25亿元夺魁，18479元/平米成交价问鼎杭氧杭锅板块内最高楼面价。这一价甚至已高出北面不足一公里的首开·德胜上郡的在售均价。

　　然而，根据浙报传媒地产研究院独家获取的消息，文晖宅地的热度已从此前的10余家单位报名骤减至仅有5家报名。文晖宅地竞争者为何骤减？

　　从现有形势看，区域内已有万科、朗诗两家先入为主，故地块对于出让对象的要求也相应提高，如成本管控能力与品牌溢价能力等。

　　“文晖单元年内三宗宅地集中出让，假设三家不同单位获取，那么未来杭氧杭锅区域内不可避免的将打响新盘价格战，这就好比‘三个和尚没水喝’，避免成为翻版蓝孔雀，因此没有十足把握应战的开发商不会去趟这浑水。”一位从业多年的投资圈人士分析道。

　　事实也是如此，现场参与报价的4家开发商中，除万科、朗诗以外，仅滨江和旭辉参与地块报价，最终的激烈角逐在旭辉和朗诗之间展开，而朗诗成功补仓并阻止“第三个和尚”入内。

　　朗诗集团杭州公司总经理赵晶海拿地后接受采访时表示：“朗诗看好杭州市场的后续发展，项目将与战略合作伙伴共同开发，打造朗诗3.0版的高科技绿色住宅。”