文/浙报传媒地产研究院研究员 章嵘嵘

　　一边是场场暴热，一边杭州市国土局马不停蹄新挂两宗宅地。位于文晖单元与丁桥西单元的两宗地块将于9月11日出让。

　　其中，文晖宅地可谓是备受关注，距离该地块首次亮相已有5年，此次由不少于一家外来房企勾地，才正式登上招拍挂舞台。而同日出让的丁桥宅地则是龙湖上月拿下18万方宅地后，区域内又一宗颇具规模的地块，体量超过16万方。

　　据浙报传媒地产研究院独家消息，除本次挂牌的文晖、丁桥宅地外，下半年杭州主城区仍将有多宗优质、备受关注的地块推出，当前已陆续推出系列报道。>>>下半年供应看点①

文晖单元宅地区位图（制图/章嵘嵘）

　　楼面起价13321元/平米 文晖价值点在哪里？

　　文晖单元J-R21-04地块位于杭氧杭锅国际旅游综合体范围内，东至规划胜景路，南至规划道1号路，西至规划4号路，北至规划道路。地块出让面积24477平米，地上建筑面积约6万方，楼面起价13321元/平米。

　　此次出让的地块，是读地手册中文晖单元三宗宅地中面积最小的一宗。早在三、四年前该地块就已经基本拆迁完毕，据记者此前实地探访所见，地块表面已基本平整，多为空地，有少数植被。>>>查看详情

　　最大优势：区域内竞争项目基本为零

　　文晖地块周边目前在售商品房项目基本为零，仅九龙仓·君玺，目前该项目已去化35%，这也成为该地块最大的优势。

　　从地价看，地块南面的九龙仓·君玺项目，地块面积24002平米，体量8.2万方，容积率3.4，由九龙仓于2010年3月溢价153%竞得，成交楼面价24622元/平米，当时创下了杭州宅地楼面单价新高。

　　而此次出让的文晖宅地，较君玺地块而言，更往北面，地铁辐射较远，区域位置稍差，楼面起价13321元/平米，土地价格更为合理。但鉴于前几次主城宅地出让的火爆场面，该地块高溢价成交可能性较大。据记者了解到，已有多家开发商对该地块虎视眈眈，包括两家立足上海的房企，其中一家近期将有全新楼盘推出。

　　从销售价格看，九龙仓·君玺2015年销售均价为42770元/平米。据浙报传媒地产研究院成本分析，若文晖单元地价未遭哄抬，未来项目将有较大盈利空间。

　　但值得注意的是，君玺项目距地块位置较远，且属地铁上盖物业，地段优势更为明显，对本次出让地块未来的售价影响相对较弱。

　　未来机会：依托国际旅游综合体

　　文晖单元宅地位于杭氧杭锅国际旅游综合体范围内，居市中心核心地段，地块西临东新路，北临东西大动脉德胜快速路，且在地铁1号线打铁关辐射范围内，今后规划地铁5号线也将穿过该区域，交通十分便捷。

　　地块周边有杭州和平会展中心、汇和城·购物中心、杭州博养医院、杭州明珠教育集团、杭州天杭实验学校、下城区体育馆、图书馆等，商业、医疗、教育、文化等生活配套相当丰富。加之杭氧杭锅国际旅游综合体概念，未来价值前景看好。

　　据了解，杭氧杭锅国际旅游综合体也为城市之星综合体，是杭州市委、市政府尊重历史发展、传承工业文明、推进城市有机更新，以保护利用老工业厂房为出发点，以国际城市博览中心为主题，以公益经营型、国际本土型、体验展示型的博物馆集群为核心的国际旅游综合体。

　　风险并存：邻近高架、铁路区域环境复杂

　　虽然地块周边竞品较少且区域位置优越，但同时该地块也面临相应风险。

　　其一，文晖J-R21-04地块虽然处于市中心地段，但其北面贴近德胜高架，东面邻近铁路，鉴于主干道与铁路的交通流量，噪音影响是一个不容忽视的问题；

　　其二，地块周边仍有浓重的农居氛围，多为安置用房，南面仍有原杭州制氧机厂遗留厂房，区域内人居环境有待提高。

丁桥宅地区位图（制图/章嵘嵘）

　　又一宗大体量宅地 丁桥供应不断

　　丁桥西单元R21-01地块出让面积77361平米，地上建筑面积约16万方，为住宅用地，东至丁兰路，南至规划九号路，西至规划笕丁路，北至上塘河。是继上月龙湖拿下的18万方宅地后，丁桥的又一宗规模供应。

　　区域：处核心居住区外围

　　地块虽然属于丁桥西单元，但从区域上看，地块距丁桥纯熟配套中心区域更近。

　　不过相对于今年区域内出让的天阳·明朗项目，该地块处于丁桥住宅核心区北侧外围，与核心区其他住宅项目隔着临丁路。好在该地块体量较大，且地块形状较为规整，项目内部配套建设易于规划。

　　周边：配套相对完善

　　交通：地块东侧有杭州绕城、丁兰路，西侧有同协路、秋石高架，南侧靠近临丁路、大农港路、石大快速路。地块距规划地铁3号线丁桥路站1.5公里。

　　商业：地块周边商业项目集中于丁桥核心居住区，主要有新城广场、丁兰广场、德珠·明珠商业街、置信·明珠商务中心等。此外，地块西侧锦江国际酒店已确定入驻丁桥。

　　教育：地块周边有丁荷小学、丁信小学、丁桥小学、长睦小学、丁兰中学、杭州电子信息学校、浙大附中丁兰校区等，教育资源相对丰富。

　　医疗：地块南侧，与临丁路一路之隔即为在建市中医院丁桥分院，预计年内将建成。

　　房产环境：区域竞争压力不可小觑

　　从近期的土地出让情况看，丁桥可算是主城区宅地出让大户，从去年年底至今，丁桥单元已成功出让3宗宅地。包括距离项目最近的天阳·明朗项目，同协路以东的远洋·香奈项目以及龙湖于7月竞得的丁桥单元R21-14地块。

　　频繁出地，若开发商未控制好开盘节奏，或未能打造差异化产品，将导致区域内楼盘集中销售，竞争加剧。目前，丁桥区域内在售新盘也相对其他板块较多。

　　目前，距离地块最近的项目中，南面在售有广宇旗下的东承府、融城印象两楼盘，在售均价都在12000元/平米左右。纯新盘天阳·明朗在售均价12415元/平米。

　　距地块西南面3公里处在售楼盘更为集中，包括了目前在售的龙湖·名景台、中旅·城仕公馆、阳光城·翡丽湾。其中2015年销售均价最高为名景台，高层项目为13361元/平米；最低为翡丽湾，高层项目为12174元/平米。储备项目有远洋·香奈与龙湖新丁桥项目。